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楼市2022

发布时间:2024-02-06 人浏览

记者 马韶莹

作为连接高新贤文片区和雪山片区的中间地带,随着配套的日益完善以及重点产业的规划落地,长岭山片区成为近两年济南楼市热点片区之一。

长岭山片区开发较早,前期发展一直缓慢。2017年的三次土拍让片区聚合了近10个楼盘,一度备受瞩目。经过了十余年的开发,长岭山楼盘销售冰火两重天,片区内超级大盘银丰玖玺城一直引领,连续多次登上济南单盘销售榜首;而璟园、奥体·铂悦府等项目入市多年,期房熬成了现房,却仍然销售遇阻。

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片区开发十余年

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楼盘定位差异大

2012年面市销售的三庆城市主人和2015年入市的恒大奥东新都是长岭山片区开发较早的项目。随后,万科和旭辉银盛泰也进入长岭山片区。

2015年1月6日,山东华艺置业以62320万元的总价竞得长岭山片区原华艺地块1宗居住用地,拿地楼面价约2000元/平。2015年2月,万科入股山东华艺置业对此地块进行开发建设,定名为万科金域华府。

2015年10月,13家房企在长岭山片区激烈争抢213轮,最终银盛泰拿地,开发了旭辉银盛泰金域蓝山。

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两个项目入市后的一段时间内,长岭山片区并无新的项目,万科金域华府和旭辉银盛泰金域蓝山一直平稳销售,整个片区也没有产生更多的热点话题。

2017年,长岭山片区的三次土拍大战,吸引了很多人关注。片区的热度也得到提升。

2017年7月13日,济南长岭山举行土地司法拍卖,被拍卖的长岭花园引来15家房企激烈竞逐,经历176次出价后,由旭辉以成交价17.13亿元拿下,楼面价1.53万元/平方米,折合楼板价15291元/平,这块地便是如今的奥体铂悦府。

2017年8月4日,长岭山龙科机电地块被路劲以20亿元的总价拿下,折合楼面价约17000元/平。

2017年12月22日,经过57轮竞拍,长岭山原华艺集团地块二被路劲地产和雅居乐摘得,路劲和雅居乐的这两个地块分别开发了璟园·璟悦府和璟园·璟仕府。

2018年1月29日,银丰竞得长岭山刘智远片区9宗地,住宅地块楼面价6428元/平-7312元/平。2020年8月20日,银丰以181311万元的底价斩获长岭山B8地块,楼面价约11111元/平。

经过多次竞争激烈的土拍之后,长岭山片区终于走进人们的视线,成为历下区的热点区域。截止到目前,长岭山片区的楼盘有三庆城市主人、万科金域华府、旭辉银盛泰金域蓝山、璟园·璟仕府、璟园·璟悦府、银丰玖玺城、奥体金茂府、奥体铂悦府。虽然同在一个片区,但是这几个楼盘的定位不同,价格差异较大,除了银丰玖玺城、奥体金茂府、奥体铂悦府作为改善项目,区域内其他楼盘均定位为刚需或刚改。

目前万科金域华府、旭辉银盛泰金域蓝山、奥体金茂府、璟园·璟仕府、银丰玖玺城部分已经交付入住或基本售罄,银丰·玖玺城、奥体·铂悦府、璟园·璟悦府成为片区在售主力。

战略地位凸显

配套日益完善

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从位置上来看,长岭山片区属于历下区,离CBD奥体中心区不远,离汉峪金谷、齐鲁软件园更近,具有先天的地段优势。

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此前的长岭山片区为何如此“落寞”?根据2020年12月16日济南市自然资源和规划局公布的《济南市长岭山片区控制性详细规划》,该片区西起凤凰路,东至凤岐路,北起胶济铁路,南至莲花山(姚家街道与港沟街道边界)。这个位置距离发展核心区并不近,人们的关注点也难以到达。

但随着济南自身的跨越发展,尤其 “新十字方针”的提出,实现了东部区域从“东拓”到“东强”的华丽转身。而这一发展格局也为长岭山片区带来了巨大的机遇。从目前的布局来看,除了位置优势,还有经十路、世纪大道、工业南路等东西方向主干道和凤凰路、凤山路等南北方向道路等交通优势。从地铁二期规划来看,4号线也将贯穿经十路,非常方便。

而商业和医疗方面,山东省立医院东院、济南市立医院东院、济南市中医院东院,都距离长岭山片区不远,而在长岭山片区内,还有银丰打造的一所约10万平三级综合医院。

学校方面,璟园代建的崇璟小学签约了燕柳小学,已经开学招生;银丰玖玺城也配建两所18班幼儿园、一所48班小学、一所30班初中,已与燕山学校签约,打造燕山学校玖玺城分校。

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除此之外,历下文体中心也在长岭山片区,未来华为山东区域总部、浪潮数字山东、百度山东总部等龙头企业即将落户长岭山片区,明湖国际细胞医学产业园和生物制药生产基地也正在建设中,未来长岭山片区将打造新一代信息技术和生物医药链式产业集群。

片区销售“冷热不均”

有楼盘卖了5年还在售

目前片区内在售的楼盘主要是银丰·玖玺城、璟园、奥体铂悦府。

银丰玖玺城不仅是片区内热度最高的大盘,也是济南市的热销项目之一。一期宸和府已经于2021年10月交付,二期山和院在2022年6月30日交付,三期翰和府、四期融和府2023年将迎来交房,目前主要在售五期崇和院和未来将销售的六期上和院。

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据悉5期崇和院,预计2025年3月份精装交付,在售均价23000-26000元/平。户型是109-205平。六期上和院位于凤凰路以东、奥体金茂府以北,户型段为149平、183平、226平、302平。据了解,该地块装修标准、园林、外立面等,都是玖玺城最高的标准。

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银丰·玖玺城一入市就备受关注,推出的几期产品都评价不错。除了住宅地块之外,医疗地块规划打造银丰医疗广场,涵盖一所三级医院;商业地块打造银丰天地商业综合体,涵盖写字楼、公寓、酒店、商业街等。另外,银丰出资建设的燕山学校玖玺城分校2021年已经开学招生,这也成为不少购房者选择玖玺城的重要因素。

璟园是璟悦府和璟仕府两个项目的总称,由路劲跟雅居乐合作开发。璟园璟仕府项目在西,目前已经基本售罄;主要在售的璟悦府项目在东侧,共规划11栋楼,总户数1171户,容积率3.0,除东北角的1号楼为28层高层外,其他的均为17-18层小高。

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项目最大的优势就是准现房,整个项目均价在22000元左右。项目近期还推出了“年终捡漏购房节”,部分房源价格不到20000元/平。

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璟园是2018年正式入市销售,截至目前也四年多的时间了。项目体量并不大,但一直销售平平。璟悦府除了现房和价格优势外,亮点并不突出,也不被市场买单。2022年璟园代建的燕柳小学分校崇璟小学也已经开学,对项目销售并未起到明显带动作用。

再来看一看奥体铂悦府。2019年8月30日,长岭山片区的旭辉银盛泰铂悦凤犀台正式首开入市,当时高层首开均价约23000元/平、小高层约25000元/平。但是由于销售不佳,大幅降价进行了一波团购,但是去化依旧不理想。后来,项目暂停进行调整,直到2021年6月,铂悦凤犀台案名更换为奥体铂悦府重新开盘,将毛坯产品改为精装,户型面积152 -226平,均价24000元/平左右。

目前奥体铂悦府早已是现房销售,调整后的整个园区进行了抬高设计,入户大堂、电梯间以及室内的精装细节处理的不错,精装标准也属于高端社区的标准。

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但是,奥体铂悦府的户型设计的确有些差强人意。为了突出项目的高端调性,奥体铂悦府设计了226㎡的四室双电梯户型,其中一个电梯为保姆电梯,不仅占用了不少公摊面积,且没多少实用性。对于这个设计,济南市场并不认可。

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而160㎡三室两厅两卫户型也是难得一见的奇葩户型,长长的进深空间里,仅有客厅和主卧南向朝阳,另外两个卧室均在北侧,在刚需住宅都能在户型上做到大面宽、短进深的市场里,奥体铂悦府却拥有如此户型,也是“逆版本”了开元棋脾KY。

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并且近期奥体铂悦府还流出被查封的消息。记者在济南市住房和城乡建设局网站看到,奥体铂悦府目前仅有504个车位可售(2号楼的3套,5号楼的6套,虽然没被查封,但是不可售状态)。据内部工作人员称,这和内部股东清算有关,很快就能解决。

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