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为什么说传统商务写字楼早已落伍?

发布时间:2024-02-03 人浏览

为什么说传统商务写字楼早已落伍?(图1)

图片 | 来源于网络

作者:施道红、兰艺馨

转载引用请注明出处。内容仅供交流学习,不做任何商业用途,不代表任何投资建议。如有侵权请联系后台删除。


作者简介:

施道红:FTA创始合伙人,中国区执行董事,TOP创新区研究院共同发起人。作为资深的产业创新区设计专家,施先生主持了1000多个产业园区的设计。施道红曾为同济大学《生态文明与可持续城镇化发展领袖班》的客座教授,清华力合商学院培训讲师。

兰艺馨:TOP创新区研究院共同发起人,USC商学院硕士。拥有十余年在创新城市、产业地产、可持续发展等领域的工作经验。目前正在深入研究产业地产领域的运营管理与资本运作。如有相关领域的专家或同仁,期待与您深入交流与探讨。

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我们TOP研究院最近出了一个市中心系列,探究了一系列正在“衰落”的北美城市中心。这些城市的写字楼空置率高,而知识和技术工人等高收入群体的转移,更是加剧了市中心的疲软。




恰好最近遇到了一个客户,与我们探讨一个地铁上盖项目。


本来客户想直接做商务写字楼,但我们没有立即表示赞同,而是问他是否考虑一些多元化的空间,比如实验室空间、小型生产空间等。当然具体的形态要看当地的产业基础以及可能的方向演化。


客户询问我们为何提出这些建议,我们对背后的思考进行了整理。自然,我们也决定今天跟大家分享。


逻辑很简单:空间即是“服务”。办公空间是为公司运营提供的一个场所,让事情得以发生,而其空间形式和功能应当满足在其内发生的活动需求。



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上面两者有什么不同,又有什么相同?



如果说,传统商务写字楼是80年代的产物,硅谷式的办公总部是新千年的产物。那现在,城市呼唤什么样的空间?


今天这篇文章,我们希望跟各位探寻空间与时代碰撞的机理,并跟大家分享一些浅见:为什么写字楼会是现在这个样子的?从上世纪80年代以来,全球化、互联网IT科技,新兴科技又对城市空间带来了什么冲击?


当然,这些是我们的原创观点,仅代表我们的一个视角。我们期待与大家的交流和讨论,这不只是为了自己,还可能对许多城市的规划和产业发展有所助益。




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故事要从1970年代末起讲起。

1970年代末后,世界轰轰烈烈地进入到全球化时代。


为什么是这个时间点呢?

这还得益于两项关键技术:集装箱和飞机。

这两项交通工具使人、货能够在全球内更快、更方便地流通。


拿集装箱来说,集装箱在50年代被发明,1970年只有23万TEU(20英尺标准集装箱),1983年爆发式增长到208万TEU。同时,集装箱船遍布全球,各个港口也纷纷建起专门的集装箱泊位。

1984年后,全球航运市场彻底从石油危机的阴影中恢复,世界海运货物的集装箱化已成为不可阻挡的发展趋势,国际贸易的急速增长。


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同时,1980年代,冷战逐渐走向结束,许多国家开始寻求经济合作而非军事竞争。全球化不仅是技术、经济的趋势,也反映在文化上——


1985年,Micheal Jackson率众歌星为了非洲赈灾推出“We Are The World", 感人的旋律与歌词,将全球人们的心连在了一起,这是一个时代伟大的召唤,全球化,真的来了!




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其实,到这里我们就很清楚了——

全球化之前,财富的地理局限非常明显,因此流行的一个概念是“抢地盘”。

很多黑帮电影比如《教父》里,赚钱的方式是通过控制当地的货运渠道,为此,需要有强大的暴力。

这种“商业模式下”不需要CBD。CBD是什么?能吃嘛?


但全球化带来了机遇,盘子越做越大,大家一门心思搞增量,也不需要“窝里横”了,自然犯罪率也就下来了——有趣的是,纽约曾是犯罪中心,但在90年代初犯罪率直线下降,警察把功劳全部算在自己头上,殊不知更应该感谢的是“全球化”。


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好,既然全球做生意,市场大了,交易更复杂性了,支持服务变得至关重要,尤其是高端的中介服务。


比如,如果一个美国公司想要收购一个英国公司,它可能会选择在伦敦和纽约都设有办公室的律师事务所来确保交易合法。


于是,从金融家到律师,从会计师到信用评级机构,从保险地产到媒体公关,高端中介服务已经成为了一个巨大的产业,不仅有力地推动了经济增长,还是全球资本和信息交流的关键。


而事情就是这么有趣,经常是挖矿的人经历了高潮后黯然离场,而卖水的人却悄咪咪地变得富有。


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对,高端中介服务从业者(这些卖水的人)赚得盆满钵满。


例如,金融业,它几乎是所有其他高端中介服务的基石。在20世纪80年代美国杠杆收购浪潮中,提供企业并购服务的公司获得了巨大的利润,即使他们的客户面临巨大的损失或破产,但这些金融中介公司仍然可以获得丰厚的回报,收入稳定。


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全球城市理论家Sassen Saskia观察到了这一现象,在她与1990年出版的《全球城市》一书中敏锐地说到:


高端中介服务连接了世界上的主要城市。这些城市成为了吸引专业人才的磁铁,特别是法律、金融、媒体和其他中介服务领域的专家。由于这些城市是人才、大公司和金融市场的集散地,它们之间的信息流动非常迅速——

比如,纽约的消息更快到伦敦,而不是旁边的巴尔的摩(一个二线城市);进而形成了“你中有我我中有你”的高度且高效互联的全球网络。


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显然,高端中介们非常需要集中在特定地点。


一方面,它可以实现更高的信息流动性和更低的交易成本;

更重要的是,在高端中介业务中,经验和人际关系是至关重要的。面对面的交往有其独特的价值,你必须在某个特定的社交“圈子”内,否则,你可能会被边缘化,直至“出局”。

与之匹配的,就是全球城市CBD中那些拔地而起的一幢幢高楼。


这些高楼的高度之高,设计之特色,城市之地标,建筑不仅是功能的体现,也是身份和地位的象征——“站在世界之巅,服务全球”。


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伦敦,拥挤高耸的城市天际线


高楼大厦的建设和维护成本同样也非常高——更大的玻璃幕墙;更奢华的办公装修;配备最先进的技术设备和设施,包括高速电梯、先进的通信系统、会议中心、交易楼层等。


这本身就是一个信号,是对外界展示其财务实力和稳定的信号——因为只有经济实力雄厚的高端中介+跨国大公司才能负担得起这么昂贵的入住成本。


“尊贵”是一个必须要实现的感受。

“信任”是一个必须要达成的目标。


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互联网新贵入场




现在我们正在使用的许多商务办公楼,就是在“高端中介”阶段建造的。

但,时过境迁。


最主要的就是,在新千年之交,IT公司开始站在时代的浪潮之巅。


与高端中介中重视“经验与人脉”不同,IT公司更注重实际的“真本事”。因为科技产品的性能可以明确地衡量,好就是好,不好就是不好。

如果你的产品比竞争对手性能更好,用户体验更佳,且价格更有竞争力,那么用户会选择你。但如果产品不好,你广告做得再好,我都不用。


谷歌在初创时依靠其高效的page rank搜索算法取得了成功,正是因为它提供了比竞争对手更好的搜索体验。这与“他们是刚出茅庐的辍学学生,没有经验,没有人脉,没有好爹”,没有任何关系。


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吴军在《浪潮之巅》这本书中说到:事实上,许多在硅谷产生并对世界产生深远影响的创新,大多来自于40岁以下的年轻创业者。


硅谷的历史表明,那些初创但非常有才华的年轻人可能比那些有经验但已眼高手低的权威专家更为宝贵。


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更重要的是,互联网行业有着惊人的利润。


首先是成本低:在科技和传统行业之间,成本结构有很大的差异。传统行业的研发成本相对较低,但制造和销售成本很高。而科技行业的制造成本低,但研发成本较高。例如,微软和甲骨文的产品边际成本几乎为零,使得他们的利润率在2008到2010年间高70%-80%!而传统行业做到20%就已经是翘楚了。


其二,是互联网企业的网络效应,Facebook的成功部分归因于其网络效应——当你的朋友使用它时,更多的人会被吸引使用。成功的公司越来越强成功,迅速扩张其全球市场份额,直到它们主导整个市场,获取惊人的利润。


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能拥有全球市场,又能有极高的利润。

互联网科技,迅速崛起,成就了一批新贵。


这个互联网时代,地理上的焦点是硅谷。

或者更准确地说,是那些拥有“硅谷文化”的地方。


这些科技新贵,可不太喜欢现有CBD的拘束——

他们喜欢大平层,喜欢车库一样自由的环境。


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有一位科技公司的高管曾说,“当你在做是否进入电梯的那段选择的时间,对于科技人才来说,就是浪费掉的时间。”


大面积的灵活的平面布局(每层至少有60,000平方英尺,大约是5500平米的可用空间的建筑)是硅谷企业文化的重要组成部分。


为什么互联网科技公司喜欢大平层?


因为大平层的空间可以快速组装和重新配置,可以轻松且自发地进行大型团队的互动,它们在某种程度上表现了更扁平的管理文化。而在高层的楼层中,垂直的构建方式广泛被认为是无缝协作的障碍。


还记得美剧《硅谷》里的那个一望无际的大平层么?





很多科技公司也都是从“车库”起家的。

车库意味着灵活、自由、多元。


在类车库的办公空间里,你可以写、你可以坐、你可以站、你可以躺……而且你可以把桌子移到任何一个位置,变成任何一种你想要的形状。所有的一切都在轮子上。如果你要电源,四处都有,电源是从天花上掉下来的,拉下来就可以充电,充电线也是随处可见,在哪里工作都不是问题。

而且车库没有阶级,所有人都是平等的,合作共赢才能有创新。


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google的车库办公室


在创造性的工作中,激励人们工作的原因之一就是——自主性。当人们感觉自己可以自由安排自己的时间时,自由安排自己的工作空间的时候,就是他们最有生产力的时候。


显然,这并不是传统的CBD。


但我们前面已经说过,空间是“服务”,空间要为产业服务,要做为最合适的载体,承载最有竞争力的活动。

于是我们看到那些适应“科技新贵”的CBD仍然充满活力,例如纽约的曼哈顿的金融区。


据统计,9/11之后,纽约金融区的写字楼租赁发生了明显的转变——

从传统的金融、地产、保险租户(FIRE)转向新兴的技术、广告、媒体和信息(TAMI)租户,许多9/11之前的华尔街巨头现在都从金融区消失了,取而代之的是 Uber、Spotify、Conde Nast、Vox Media 和 ESPN等科技公司。



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一次TAMI对FIRE的取代



更有趣的是,随着区域内人口的增长和城市更新计划的实施,市中心逐渐从一个单一的商业金融中心转变为一个充满生活、文化娱乐和社区活动的综合创新区。


金融区成功转型,焕发生机。


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早上遛狗的人,有些是自己遛狗,上图是专门帮人遛狗的,生意不错



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硬科技的未来

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站在2023年这个时间点,各种新技术正在快速地铺面而来。人工智能革命、构建数字未来、计算和连接的前沿、尖端工程技术和可持续发展技术等等,这些都在推动全球经济包容性增长,解决各种复杂挑战。


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开始造富的不仅仅是互联网IT行业,还有更多的硬科技领域——


硬科技,与“软件”相对,其关键在于是否存在足够的技术壁垒。


2020年,奇点大学执行董事长戴曼迪斯和科特勒出版了一本畅销书《未来呼啸而来》,书中描述了一个充满“硬科技”的未来——


新一代信息技术如人工智能、量子信息、移动通信、物联网、区块链等正迅速取得突破并找到实际应用;同时,合成生物学、基因编辑、脑科学、再生医学等生命科学领域也正在孕育着革命性的变化。这些新兴深科技本身就会颠覆很多事情;更值得期待的是,这些技术之间的互动和整合会形成一个更复杂的系统。


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可以说,新的科技革命和产业变革正在重新定义全球的创新格局,并重塑着世界经济的结构。


我们需要思考的是:这些科技革命和产业变革,最关键的要素是什么?需要什么样的空间去承载?


其中最关键的要素之一就是:掌握技术知识(know-how)的人,这些人能获得技术能力、资金和其他必要资源,可以将他们的创意和梦想从实验室转化到市场,从而真正推动了科技的深度发展。


比如,从flagship孵化器spin off出来的这个AI研发新药的平台企业Valo。如果你去看他们团队成员,除了PHD, MD就是MBA、除了药物研发与机器学习的专业科学家,就是资深法务、资深政府关系。


这就是一个很典型的硬科技创业团队构成:专业性非常高,重研发重产品,不太重营销。


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那,这些人才这些公司,他们会在哪里?

会需要怎么样的匹配的空间呢?


可以肯定的是,硬科技的发展会推动产业结构的升级,为城市带来新的经济增长点,甚至改变城市的竞争力格局。


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为什么说传统商务写字楼早已落伍?

一个可能的未来是,硅谷作为最重要的创新源泉地的“地位”会下降。


首先是硅谷自身的“大公司病”,大公司在硅谷的集中可能限制小创业公司的发展,高薪招聘策略让大厂吃了定心丸,但也“困住”了一批优秀的科技人才。

我们TOP研究院采访了几位在科技大厂工作的科学家,他们共同的观点是:大公司招的人才太多了,本来一个人就可以做好的事情,安排了10个人。但由于给的薪资实在太多了,大家即使在划水在表演,也要想办法待在公司,而非冒险创业。


更重要的就是:科技创新不再局限于互联网IT行业,生物技术、材料科学、农业科技、金融科技、航空航天、能源等各领域都出现了大量的创新突破,而这些创新都无须依赖硅谷。


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那依赖的是什么?


答案是:人才(知识)源头、供应链中心、场景应用地。


比如,河南巩义胡坡村吸引了16个博士来创业。这16位博士,还有硕士百余人,放弃一线城市的工作,来到胡坡村的搞了个研究院。做出来的产品应用领域涵盖新能源电池、新能源汽车、航空航天等领域,所申请专利超200项并多次参与国家重大专项及攻关重点项目,为一批“中”字头航空航天、船舶领域央企和头部民营科技公司服务。甚至2022年北京冬奥会火炬核心部位耐高温材料也由这个团队研发。


当然,一方面是创始人姚栋嘉回馈家乡的情怀,另外一方面,也是更重要的是,巩义主导产业之一正是新材料产业,当地供应链完整,还有很多经验丰富的工人可用。


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再比如,波士顿的医学院不仅多还顶级,一批从高等院校获得技术授权的创业公司,致力于将技术变为产品。


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kendall广场 - 全球生物医药领域的绝对王者


那,与之匹配的是什么样的“办公空间”?

我们这里给出一个1.0版本的回答——“具有车库精神的办公空间”。


现在,无数飞速发展的技术,越来越容易获取,大大降低了中小企业甚至个人创新的门槛。创新者能够更快地实现从想法到原型,应对市场的变化,也激发了更多领域和层次的创新活动。


举一个例子:

如果你想要搞一个图像识别应用来辅助诊断疾病,就可以利用TensorFlow中的预训练卷积神经网络(CNN)模型作为基础,可能只需少量的定制和调整,就能够实现对特定类型图像的识别。


再举个例子:

你的小团队做的是遗传病治疗,因为CRISPR技术是开源的,在你确定引起遗传病的突变基因后,就可以使用免费软件(如CRISPRdirect)进行设计,并进行测试。还可以与机器学习等工具相结合,大大提高研究效率,缩短从实验室到临床的转化周期。


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在波士顿,有无数这样的小公司,他们从学校拿到专利授权,在共享实验室里搞产品。团队很精简,空间也不用太大,但是各种配套、设备应有尽有,甚至还可以使用有数百万美元的实验室设备。


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LabCentral 的一个座位要4600美元/月,但可以让初创企业们使用数百万美元的实验室设备。


这样的公司,人不多,但是很有利润,很能赚钱,甚至在全球赚钱。


未来,全球城市要做的,就是提供与他们的活动相匹配的空间,吸引这些创业者、科学家、创新人才。


在美国,叫得上号的生命科学产业集群区几乎都在忙着进行从办公室到实验室的转换。2023年初的统计是:在美国前12大市场中,转换中的总项目数量达到了107个↓开元棋脾KY



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这正是由于,生命科学领域的专利不断产业化和商业化,催生了越来越多的生物创业公司。特别是在基因编辑、基因疗法、药物研发等前沿技术方面,众多公司提供了更加精准、个性化的医疗服务和治疗方案。


新一轮产业正在崛起,做卖水生意的地产肯定不会放过。

于是,大量办公空间正排队变为生命科学实验室!


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数据显示:2022年底,美国地区217 个正在建设或规划阶段的办公室转换项目中,50% 为实验室。



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每一个城市

都有机会



但即使到现在,大量城市提供的空间还处于1.0阶段,单一的功能、僵硬的空间……适应不了2.0时代,更适应不了未来3.0。


此外,值得一提的是:除了高端中介、科技人才、创新企业家之外;未来的城市还需要关注一个群体:擅长讲故事的网络明星。


未来城市需要多元化的人才来推动其多方面的发展。科技人才能推动城市的科技创新和产业升级;企业家能够创造就业、带动经济发展;而擅长讲故事的网红则可以通过传播一种文化和价值观,提升地区的软实力和影响力。

好产品,也需要好故事。


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将好故事不仅是商业竞争的手段,更是一种创造性和情感沟通的方式,推动公司更更为人性化、创意性和多元化,在全球竞争中更有优势。

如此看来,每一个城市都有机会。


大城市是有规模效应,但小城市可能具有更为灵活的发展空间、较低的生活成本、独特的文化价值观等等,这些因素都为小城市的发展提供了潜力。


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下一个时代,你所在的城市,未来具体将发展什么产业?具体需要什么空间?

这就是另外一个更细分的主题了,有兴趣的朋友,欢迎联系我们更深入讨论!

来源:大江学术

编辑:向彦红


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