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开元棋脾KY:商业综合体设计要点,十全十美!

发布时间:2024-02-09 人浏览


开元棋脾KY:商业综合体设计要点,十全十美!(图1)


综合体单体设计涉及的内容较广,包括商业、办公和酒店。那我们今天先从商业开始讲起,为你带来一剂十全大补丸,全面地普及综合体单体设计系列——商业设计,当中你必须要知道的知识点,为你的设计指点迷津。

我们将商业设计归纳出了五大要点,详细解读其中影响综合体总体设计的要点,如柱网与商铺面积会影响综合体的大小、厚度与进深。事不宜迟,马上进入正题吧。


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百货、超市

相信大家对于每天都会逛的百货和超市都十分熟悉,但是你知道百货和超市又有什么不同吗?百货和超市的最大区别就是前者采取柜台销售,后者采取开架面售的方式。然而时至今日,百货和超市的发展已经趋向于二者结合的形式,GMS模式(综合百货超市)应运而生。


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超级市场的特征与代表商户


我们平常耳熟能详的超市品牌诸如:家乐福、华润万家和吉之岛等等,就是采取综合的销售模式,在一些楼层里面设置超市售卖开架的商品,而在高层或平层则设置百货售卖品牌服装、家电等等。

对于设计者而言我们需要了解的是百货和超市的建筑要求。

1.主力百货(Department Store)

经营包括服装、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。特点是大空间、分区卖点


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普通中型百货的建筑要求如上图,重点要关注面积、层高与柱距的信息。

建筑面积大概在8000-20000㎡的区间内。面积取决于开发商招商的品牌商户,中小型品牌像大润发,面积在一万平方米左右;一些国际品牌入驻,面积则达两万或三万平方米。单层店和多层店的单层面积又有所不同。

层高方面一般要求是5m,层高最低要求是4.5m。

柱距对于车位停放还有超市开架形式造成较大影响,所以柱距会涉及到商业体的经济层面,较为经济可行的柱距是8.4m×8.4m,一些专业的大卖场会选择10m×10m的柱距。

2.超级市场(Supermarket)

实行顾客自助服务,敞开售货和一次性付款的零售业态形式。


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普通中型超市的建筑要求如上图,可以对比比较百货的建筑要求,得知如今的超市与百货在面积,甚至层高、柱距上并没有太大的区别。

针对结构专业的朋友,这里我们还要注意百货和超市在楼板承重上的区别,由于百货的零售间距比较宽松,在布局上没有超市那么密集地排布,所以中型百货的楼板承重在450kg/㎡,超市的楼板承重在800kg/㎡。

百货、超市对于商业体来说是前期培育商业氛围,引入大量客流的主力军。

所以开发商一般对百货、超市都会给予一两年的免租期。主力店在过了免租期后会迎来长达10-20年的租赁年限,这是因为百货和超市的后勤设备用房在商业建筑中都是固定不变的,不像其他零售商店可以随意变动。

实际上这些数据都是以开发商提供的具体要求为准,但是事先了解有关百货与超市的建筑需求的要点,仍是我们前期规划与做方案不可或缺的一步。

零售

一般是指经营一类或几类商品的零售商店。常见的专业店主要有以下几种类型:时装店、鞋店、食品店、电器店、珠宝店等。大型专业店是经营一大类或几大类相互关联的商品,规模比一般的专业店大,品种齐全,可挑选余地大,如建材广场,大型电子广场等。


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目前我们接触的比较具有代表性的家居品牌专卖店有百安居和宜家,他们的共同点是建筑面积要求大,尤其是宜家。

品牌的定位决定了两者在建筑的层数、层高和柱距上的区别。百安居定位在中低档的消费水平,地处一二线城市郊区和中心区结合部,停车位设置不少于300个即可。百安居作为一个一站式购齐的建材超市,囊括了许多大型家具,通常设置1万-1.5万㎡的面积,8.5米以上层高的单层店。而宜家这种系统化采购的大型品牌店,通常地处一二线城市的中心区,要求容纳的客流量庞大。则会设置两层或以上,面积在2.8万-3.5万,能够提供800个免费停车位的标准店。

餐饮

餐饮类按照商业业态的形式可以分为:正餐、快餐、轻质餐饮。我们接触较多的就是正餐和轻质餐饮,面积通常在四五百平方左右。


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娱乐

文化娱乐可以分为影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部……种类繁多,为顾客提供了丰富多彩的文化生活。


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我们先从大家最熟悉的电影院入手,了解不同院线(万达、大地、金逸等)在建筑上的要求。在设计影院的时候我们要注意一个规范问题,有人可能问:三层以上是不是不能做影院?答案是可以的,根据规范要求影院是可以做到四层以上,但是超过四层以上的每个影厅面积不能超过200㎡。

娱乐部分比较重要的还有KTV,具体要求参考以下图文。


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基本了解完业态的概念之后,我们重点应该放在业态的布置,布置又分为垂直布置与平面布置。其实我们在前期规划的组织设计的时候,基本可以确定平面上的业态组合。

用一个拥有横向动线的shopping mall来举例,这种情况基本确定主力店在两个端头。

1.垂直布置

价值最高处设置承租能力最大的业态

该原则适用于无论是业态垂直还是水平的布置,而对于业态垂直布置的决定因素是租金。从业态承租能力来说,超市百货和家电、娱乐店偏低。餐饮店相对而言租金会偏高,一般情况下即使整个shopping mall处于亏本状态,餐饮店也不会受到影响,盈利比较稳定。


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上图是一、二线城市的零售租金表,我们可以对比比较各楼层的租金和地位,原则上租金会随着高度递减。层数重要性排列是1F>-1F>2F,1F作为入口,是价值最高的楼层,要设置承租能力最大的业态(奢侈品店、精品服饰店等),一定会将主力店设置在首层。其次是-1F,通常会设置餐饮和超市主力店。由于顾客可达性最高,直接连通地下车库,再与某些shopping mall设计的下沉广场和露天餐饮结合,进一步方便了顾客直达负一层,所以在地位和租金都要高于2F。在北上广深的城市,-1F的零售租金可达1000以上,1F则到1500以上。二三层是大多零售店分布的楼层,四五层则是娱乐与家电(主力店)集中的楼层。

综合可知,我们在设计的时候要充分考虑这三个楼层,然后再按步往上做。

业态的比例

商业的定位决定了业态比例的倾斜。

首先我们要了解商业的建筑面积包含哪些面积,如下图公式:

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对于大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例(经营实用率)要求是:

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了解完后我们再看看商业有哪些定位,如常见的综合型、娱乐主题型、美食主题型(香港地区较多此类商业)和社区服务型。不同的商业定位对应着不同的业态比例,业态比例即零售(含主力店):餐饮:娱乐的面积比例。

综合型的特点就是各部分平均,租赁风险较小。而对于主题鲜明的商业,主打哪一个主题,就会提高相关主题的面积比例。而社区服务型商业定位是解决衣食住行需求的寻常百姓,所以在零售店的面积比例会偏高。


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根据分析大量成功案例我们得出了一个针对综合型商业,零售:餐饮:娱乐的黄金比例。其他主题商业再按需调整。


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业态的知识就给大家普及到这了,尽管内容有点枯燥,但都是我们商业设计必不可少的储备知识。千万不要中途放弃哦~


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案例:深圳的一个商业项目,塔楼被迫地放在了主力百货的上部,且尽量移到了边缘区。但是也绝不会去动高价值的商铺,让内街的商业完整地保留下来。

外部交通流线

了解完以上从塔楼与裙楼的垂直关系,我们可以进入到外部交通流线的水平关系讨论。

综合体商业的交通流线主要根据车流的属性来区分,比如商业车流、写字楼车流、住宅区车流、出租车流与货运车流。根据情况来进行人车分流,将下客流线、货运流线、顾客流线车流线分开。

1.商业车流


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交通流线除了要形成闭环以外,无论你是商业外街还是shopping mall,所有的客流车辆到达点必须是商业的入口。

2.不同功能的车流线


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当出现图示中两条车流线重叠的情况,我们要按照3车道以上来设计,预留排队车道,如果能做到12米以上基本可以容纳4车道。

3.出租车流

出租车流与商业车流的原则基本差不多,不过出租车流要注意一个下客点的设置问题。出租车停放的位置应是商业的主入口或次入口,最好是在次入口设置。


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国外比较常见的做法是将地下车库与出租车下客点结合起来(如图2),这时候我们一般会将路边线与商业面的距离调整到15米以上,这个距离既可以满足车辆在商铺入口的旁边停车,又可以在路边停车,同时保留一个地下车库出车的距离。

如果不需要考虑地下车库的话,只需考虑在商业门口停车,如图3将距离调整至10米即可。

4.货运车流


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终于要进入商业单体设计最重要的环节——柱网与商铺,我们需要在前期理清楚柱网、商铺面积以及停车位停放的关系。



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商业柱网的制约因素主要是商铺与车位

因塔楼和裙楼结构脱开,商业柱网在设计初期可不考虑塔楼柱网。以下是对于商业柱网的规划步骤的个人建议:

先从商业规模考虑商铺标准柱网尺寸,一般来说10万方以下的商业属于中小型商业,留意外街与内街标铺的面宽,内街是外街的两倍。外街是对外招商出售的商铺,一般来说面积越小的铺越容易出租。内街与外街通常是一整跨,如图朝外的商铺面宽为4.2米,朝内则为8.4米。


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8.4米相对来说是一个比较经济的数值。对于下部停车场来说,shopping mall的柱子一般是800-1200的尺寸,8.4米的跨度能够恰好停下四台车;对于上部商铺划分开间比较合适,如果柱网的上部是一个酒店的话,4.2米的开间对于酒店房间比较适用,可以做成四、五星级的酒店规模。综上,我们可以按照车位来确定柱网。


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当你的面积达到10万平方米以上,柱网可以适当放大,考虑做到11m或10.8米的跨度,可以停下五辆车。但是11米作为一间商铺的面宽显得过大,这时候建议无论是室内还是室外,应该对半切分成两开间即5.5米的面宽。那么商铺的进深建议的是使用进深与面宽比例为2:1,如果还要切分,最好也不要超过3:1。否则这样狭长的商铺会不实用,且难出租。所以考虑到招商问题,一般还是要选择2:1的比例。


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商铺面积

商铺面积存在一个权重关系。开间的权重高于进深,开间是最高的权重,决定了店铺的商业价值;进深愈大,店铺出租率愈低,同时不利于消防疏散。


商业综合体设计要点,十全十美!

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所以我们应该把控好店铺的开间、进深与面积关系。开间一般来说是6米-10米,如果是十万方以下的中小型商业可以做成4.2米。进深建议不超过15米,除非是一个大型餐饮店,餐饮店并没有那么忌讳大进深的铺型,进深可以做到25m。面积考虑店铺出租率高的应当选择40㎡左右的商铺,谨慎选择100㎡以上的商铺面积。

A与B的数值表示了一个在规整柱网下做的商铺。在落实方案的时候,往往会加入像核心筒和楼梯,即不是整跨柱网的情况。这时候应当选择合理组合值C。这四组数据都是较为实用的店铺面积。


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图例表示,左边我们看到一个标准的8.4×8.4的沿街商业铺,进深较大,物业完整漂亮,即使是外街也可以考虑做成大铺。里街出现了一些小进深的商铺,我们建议将其分为二开间,可以大大提高出租率。因为30方的商铺对于二线以下的城市来说非常受欢迎,属于经济适用型。

很多人在做商场回廊时,往往不会注意平面上3000或3500的差异,而实际上回廊差500会造成较大影响。从上图我们可知回廊一般以四股人流来设计,一股人流的宽度为0.55+(0-0.15)m。这个(0-0.15)m为人流行走过程中人体的摆幅范围。按照来往两股人流(0.7x 2)m ,往两股人流(0.7 x 2)m,共四股人流最小值计算为2.8 m。可以确定人流宽度。

这里我们注意到图上还有一个1200的尺寸,这个1.2m是人眼距橱窗的观察距离,根据橱窗高度和人眼视角推算出来的。正常人眼睛视角为 30度,视野为上60度,下70度的空间范围,通常橱窗最小高度为2.4 m,在适当的照明下,观察距离为橱窗高度的一半为宜,即1.2 m,最后可推知中庭回廊最小宽度为4m


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国内外成功商业案例尺度列举

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内街轴线宽度=1/2柱宽+0.3m装修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m装修厚度+1/2柱宽=15400

以上讨论的是中空开洞的情况,如果是室内商业街(两侧商铺)没有开洞空间的情况下,主街宽度一般是8米,辅街宽度为4-6米。

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尺度——中庭

强调一个中庭尺寸不宜太大的要点,如果是仅有垂直交通的开洞,一般尺寸控制在8-10米。


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尺度——入口广场

室外一般要考虑的是入口广场的尺度,我们在做项目调研时发现这些著名的商业体,通常比例(广场宽度:建筑高度)控制在1/3到1/2的区间。


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有兴趣的朋友可以去调研一下目前国shopping mall的比例,基本遵循上面提到的比例值。

扶梯

扶梯对于引导人流起着关键作用,上下扶梯应当在主要的中庭空间布置,在两个主要中庭之间,布置一组上下扶梯。


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扶梯建议注意事项

自动扶梯在规范上的要求只有倾斜角度与提升高度和额定速度的关系,至于扶梯的服务面积和两部扶梯的间隔距离,都是经验之谈。估算一部自动扶梯服务面积是3000㎡,两部扶梯的间隔最好在50米以内。

扶梯的面积参考我们根据其他商业案例总结出一个列表:


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扶梯设置的重点应是扶梯的形式,如采取螺旋形式或平行形式,原则就是“通而不畅”,尽量制造适当的迂回路线,能让顾客逗留游览整个商场。比较避讳在一个小范围的空间解决所有的垂直交通,过于直接的顾客流线,对整体商业运营不利。

楼、电梯

除了主要扶梯外,还需要安排辅助的垂直要素如:消防楼梯、货梯、客梯与一般楼梯。

1.消防楼梯

消防楼梯主要注意一个旧规与新规的区别,以前是要求4500㎡以上要布置3台,我们根据旧规给出了消防电梯与单层面积关系的参考。不过现在新规根据防火要求调整成每个防火分区要有1台消防楼梯,这个调整其实是针对旧规存在消防隐患的地方。因为实例操作时,当平层面积过大,按照旧规的要求,发生火灾时,消防员很难抵达距离消防楼梯远的地方。所以按每个防火分区布置一台消防楼梯即可,另外货梯可分点设置,通常也能用作消防电梯。


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2.货梯

商业货梯要关注服务面积是两万平方米,像办公楼的货梯服务面积是5000㎡。


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3.客梯

客梯的设置原则就是不能干扰主动线,通常位于次动线一侧,尽量安排靠边的位置。


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4.普通楼梯

楼梯的安排,我们建议首先把内部的走道设置完后,再满足80米的间距布置楼梯,最后计算疏散宽度。切记不要在一开始就按照疏散宽度来将楼梯平均地分布在通道上,因为我们的疏散宽度实际上可以选择在较为不利的非营业面里消化掉,通过集中楼梯或者剪刀梯的方式来解决宽度的问题。


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其余的地方则按正常楼梯来做,千万不要影响高价值的营业商铺的宽度,即使是主力店,也不应该设置大量楼梯。


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